管理会社・オーナー様向け｜外壁塗装ガイド
集合住宅の外壁は紫外線・雨風・排気ガスなどで少しずつ劣化します。色あせやチョーキング（触れると白い粉が付く）、ヘアクラックなどを放置すると、雨水の侵入や下地の劣化につながることも。計画的な外壁塗装は建物の美観と長期的な保護の両立に欠かせません。
本ガイドでは、外壁塗装の基本工程、塗料の種類と選定ポイント、工事中の入居者配慮、品質確保のチェック項目までを、管理会社様・オーナー様の視点で分かりやすく解説します。
塗料の種類を見る目次
外壁塗装の基本
標準的な流れは、現地調査 → 足場 → 高圧洗浄 → 下地補修 → 養生 → 下塗り → 中塗り → 上塗り → 検査・引渡し。特に下地処理（ひび割れ補修・シーリング・素地調整）と下塗りの品質が、長持ちに直結します。
下塗りには下地に合ったシーラー/フィラーを使用し、密着性や吸い込みをコントロール。中・上塗りは同一系統の仕上げ材で計2回塗布し、所定の塗布量・乾燥時間・膜厚を遵守します。天候に左右される工程が多いため、雨天時の順延や気温条件（例：5℃未満/湿度85％以上は避ける等）を見込んだ工程表が重要です。
塗料の種類と特徴
シリコン系
コストと性能のバランスに優れ、集合住宅でも採用例多数。汚れにくさと耐候性で扱いやすい万能型。
フッ素系
高耐候・高耐久でメンテナンス周期の長期化に有利。初期費用は上がりやすいがライフサイクルで検討。
無機／ラジカル制御
紫外線に強く、チョーキング抑制などで長期美観維持を狙える高機能系。仕様に応じて付帯部との整合も確認。
※水性/溶剤、艶（ツヤ有・3分艶・艶消し）、遮熱機能の有無、既存下地（モルタル・サイディング等）との相性を総合的に選定します。
塗装の主な役割
1. 美観回復
色あせ・汚れを一新し、物件の印象を改善。入居促進・資産価値の維持に寄与します。
2. 保護・防水
塗膜が外装のバリアとなり、雨水や紫外線から下地を保護。劣化の進行を抑制します。
3. 快適性・機能
遮熱機能で表面温度の上昇を抑える等、環境条件に合わせた機能を付加できます。
※塗装品質は「下地処理・塗布量・乾燥時間・膜厚管理」で決まります。仕様書と実施工の整合性確認が重要です。
工事中の注意点（入居者配慮）
臭気・換気
溶剤系はにおいが出やすい。水性選定や作業時間帯の配慮、事前告知でトラブル回避。
養生と窓開閉
窓・ベランダは養生で開閉制限が発生。洗濯不可期間や注意事項を掲示・全戸配布で周知。
乾燥時間
塗り重ねは規定の乾燥時間後に実施。雨天・低温・高湿時は順延の可能性を明記。
騒音・洗浄
高圧洗浄・ケレンは音/水しぶきが発生。時間帯の配慮と養生強化を実施。
管理会社・オーナー様の視点
仕様と工程表
塗料メーカー・製品名・色番号、下塗り材、中/上塗りの回数・塗布量・膜厚、気象条件を明文化。
下地処理の範囲
ひび割れ補修（Vカット/樹脂充填）、シーリング（打替え/増し打ち）、素地調整グレードを確認。
品質管理・付帯部
試し塗り・中間/完了検査、付帯部（鉄部・木部・雨樋・笠木等）の扱い、保証・定期点検の有無を明確化。
まとめ
外壁塗装は、美観の回復にとどまらず外装を守る「保護膜」を再生する工事です。適切な仕様選定・入居者配慮・工程と品質管理を押さえることで、長期にわたり資産価値を守れます。