管理会社・オーナー様向け｜防水工事ガイド
屋上・バルコニー・開放廊下などの水平面は、経年で防水層が劣化しやすく、漏水は居住者トラブルや構造体劣化につながります。早期の調査と適切な改修は、長期修繕計画の中核です。
本ガイドでは、防水工事の基本工程、主な工法の特徴と選定ポイント、入居者配慮、品質確保のチェック項目を、管理会社様・オーナー様の視点で分かりやすく整理します。
工法の種類を見る目次
防水工事の基本
標準的な流れは、調査→足場/昇降設備→高圧洗浄→下地補修・不陸調整→既存防水処理（撤去/増し貼り）→プライマー→主材施工→トップコート→検査・引渡し。
特に下地勾配・排水計画・端末処理の妥当性が長期性能を左右します。温度・湿度・降雨の影響を受けやすいため、5℃未満/湿度85％以上は避ける、降雨予報時は施工しないなどの条件管理と、硬化時間を考慮した工程表が重要です。
工法の種類と特徴
ウレタン塗膜防水（密着/通気緩衝）
複雑形状にも追従しやすい現場塗り工法。通気緩衝は含水下地に有利で膨れを抑制。定期トップ更新で長寿命化。
長尺シート防水（塩ビ/ゴム）
耐久性・防滑性・施工性に優れた長尺シート防水。塩ビ・ゴム製で紫外線や温度変化に強く、屋上や廊下に最適です。
FRP防水
硬質で強靭。戸建やバルコニーで多用。下地の動きに注意し伸び代を確保。溶剤臭への配慮が必要。
アスファルト防水
公共・大規模で実績豊富。改質アスファルトで耐候性に優れる。重量・火気使用の有無を事前に確認。
※立上り高さ、ドレン・オーバーフロー、伸縮目地、断熱有無（保護断熱/露出）、仕上げ色（遮熱トップ）など、建物条件とライフサイクルコストで総合選定します。
防水の主な役割
1. 漏水防止
雨水侵入を遮断し、仕上げ材や下地、構造体の腐食・劣化を防ぐ一次防水の要。
2. 建物保全
含水による断熱性能低下や鉄筋腐食を抑制。長期修繕計画の安定化に寄与。
3. 快適性・機能
遮熱トップで表面温度を抑制、屋内の熱負荷を軽減。歩行や避難動線の安全性向上にも貢献。
※性能は「下地含水・勾配・排水・端末/ジョイント・膜厚/塗布量・硬化条件」で決まります。仕様書と実施工の整合確認が重要です。
工事中の注意点（入居者配慮）
臭気・換気
溶剤/FRPは臭気強め。水性・弱溶剤の検討、作業時間帯・換気周知でトラブル回避。
立入制限
硬化まで歩行禁止。屋上・バルコニーの使用不可期間を掲示・全戸配布で明確化。
天候・硬化
降雨・結露・低温は施工不可。硬化時間と塗り重ね間隔を厳守し、順延条件を事前に説明。
排水・清掃
ドレン・集水ますの閉塞防止。落葉期や工事後の定期清掃を計画に組み込み。
管理会社・オーナー様の視点
仕様と工程表
工法（ウレタン/シート/FRP/アスファルト）・製品名・層構成・膜厚/塗布量・硬化条件・遮熱トップ有無を明文化。
下地条件・端末
含水率・勾配・立上り高さ・改修ドレン・入隅/出隅処理・手すり根元など取り合い部の詳細確認。
品質管理・維持
試験施工・中間/完了検査、漏水テスト、保証・定期点検、トップコート更新周期の取り決め。
まとめ
防水工事は漏水防止と建物保全の要。建物条件に合った工法選定、端末・排水計画、硬化条件と品質管理を徹底することで、長期にわたり資産価値を守れます。