管理会社・オーナー様向け｜外壁補修ガイド
外壁のひび割れ・タイル浮き・爆裂・シーリング劣化などは、放置すると落下事故や漏水、構造体劣化に直結します。計画的な調査と適切な補修で、資産価値と安全性を守ることが大切です。
本ガイドでは、外壁補修の基本工程、代表的な補修メニュー、工事中の配慮点、品質確保のチェック項目を、管理会社様・オーナー様視点で整理します。
補修メニューを見る目次
外壁補修の基本
標準的な流れは、足場/仮設→劣化調査・打診→高圧洗浄→脆弱塗膜除去→下地補修（ひび割れ/爆裂/浮き等）→シーリング打替え→素地調整→仕上げ（必要に応じ塗装）→検査・写真台帳作成→引渡し。
特に落下防止対策・仮設計画・数量算出の妥当性・仕上げ前の下地品質が長期性能を左右します。騒音・粉塵・振動に配慮し、作業時間帯や養生範囲を事前周知することが重要です。
補修メニューと特徴
エポキシ樹脂注入工法
打診マーキング→ドリル穿孔→エポキシ注入・アンカー固定。破損は張替で美観と安全を確保。
タイル貼り替え
カッター入れ→斫り→下地調整→タイル貼り→目地詰め→拭き取り 見た目と耐久性を回復させます。
ひび割れ補修（U/Vカット・注入）
伸縮・雨水侵入を抑える目的で、切削→清掃→プライマー→充填→仕上げ。構造クラックは設計判断が必要。
爆裂・欠損（断面修復）
はつり→錆落とし→防錆→樹脂/ポリマーセメントで補修。かぶり不足は再劣化に注意。
シーリング（打替/増し打ち）
撤去→プライマー→充填→仕上げ。可動量・バックアップ材・三面接着防止が肝。
洗浄工事
外壁の汚れやカビ・コケを落とす工事。塗装前に実施し密着性と仕上がりを向上。高圧・バイオ・低圧洗浄を使い分けます。
※高圧洗浄・薬品洗浄、脆弱塗膜除去、欠損周辺の段差調整、素地調整（フィラー/樹脂モルタル）等を組み合わせ、必要に応じて仕上げ塗装・クリヤー・撥水材などを選定します。
外壁補修の主な役割
1. 落下・事故防止
タイルやモルタルの剥落を防止し、入居者・歩行者の安全を守る最優先の対策。
2. 耐久性回復
鉄筋腐食やクラックからの劣化進行を抑え、構造・下地の寿命を延ばす。
3. 美観・資産価値
美観回復により入居促進・賃料維持へ寄与。仕上げ一体で長期的な維持管理を容易に。
※性能は「下地健全度・補修仕様・施工品質・写真台帳/検査体制」で決まります。仕様書と実施工の整合確認が重要です。
工事中の注意点（入居者配慮）
騒音・粉塵
はつり・穿孔は騒音/粉塵が発生。時間帯調整・集塵・洗浄計画でクレーム抑制。
落下防止
養生・ツールセーフティ・立入規制・下部通行止め等の仮設安全計画が必須。
調査・マーキング
打診マーキングの見栄え配慮と復旧指示。数量差異は速やかに協議し工程を調整。
共用部の確保
出入口・バルコニー・駐輪場等の動線確保と掲示/全戸配布で周知徹底。
管理会社・オーナー様の視点
報告書・仕様と工程
調査報告書・写真台帳・数量内訳・補修仕様・工程表・足場計画の整合を確認。
品質基準・検査
試験施工・中間/完了検査・打音再確認・色合わせ・仕上げ段差/目違いの基準明確化。
維持管理・保証
保証範囲・年次点検・劣化再発時の対応、将来の塗装/シーリング更新周期と連動。
まとめ
外壁補修は安全確保と資産価値維持の要。調査の精度、下地補修の確実性、仮設・安全計画、検査体制を徹底することで、長期にわたり建物の健全性を守れます。